Reguli noi la vanzarea de terenuri extravilane

Legea 175 pentru modificarea si completarea Legii nr.17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr.268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului a fost publicata in Monitorul Oficial (Partea I) nr.741 din data de 14 august 2020.

Conform art.4 modificat din Legea 17/2014, instrainarea prin vanzare a terenurilor agricole situate in extravilan se face cu respectarea conditiilor de fond si de forma prevazute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicata, cu modificarile ulterioare, si a dreptului de preemptiune, la pret si in conditii egale, in urmatoarea ordine:

a)                preemptori de rang I: coproprietarii, rudele de gradul I, sotii, rudele si afinii pana la gradul al treilea inclusiv;

b)                preemptori de rang II: proprietarii investitiilor agricole pentru culturile de pomi, vita-de-vie, hamei, irigatii exclusiv private si/sau arendasii. In cazul in care pe terenurile supuse vanzarii se afla investitii agricole pentru culturile de pomi, vita-de-vie, hamei si pentru irigatii, prioritate la cumpararea acestor terenuri au proprietarii acestor investitii;

c)                preemptori de rang III: proprietarii si/sau arendasii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vanzarii, cu respectarea dispozitiilor prevazute la alin. (2) si (4);

d)                preemptori de rang IV: tinerii fermieri;

e)                preemptori de rang V: Academia de Stiinte Agricole si Silvice «Gheorghe Ionescu-Sisesti» si unitatile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii si industriei alimentare, organizate si reglementate prin Legea nr. 45/2009 privind organizarea si functionarea Academiei de Stiinte Agricole si Silvice «Gheorghe Ionescu-Sisesti» si a sistemului de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii si industriei alimentare, cu modificarile si completarile ulterioare, precum si institutiile de invatamant cu profil agricol, in scopul cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan cu destinatia strict necesara cercetarii agricole, aflate in vecinatatea loturilor existente in patrimoniul acestora;

f) preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/resedinta situat/situata in unitatile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau in unitatile administrativ-teritoriale vecine;

g)                preemptori de rang VII: statul roman, prin Agentia Domeniilor Statului.

Astfel, pe langa noile reguli ce se vor aplica la vanzarea terenurilor, legea stabileste si lista ce-i contine pe cei ce au dreptul de preemptiune – cei ce vor avea dreptul de intaietate la cumpararea terenurilor agricole.

Practic legiuitorii au stabilit faptul ca, daca un teren situat in extravilan nu este achizitionat de cei ce au dreptul de intaietate la cumparare, potrivit legii, din octombrie, aceste terenuri vor putea fi vandute doar catre cei care fac agricultura in Romania de cel putin cinci ani.

Legea nr.175/2020, stabileste ca, din toamna, terenurile agricole din extravilan (in afara spatiului construit al unei localitati) vor putea fi vandute, daca cei ce au drept de intaietate la cumparare nu vor sa-l cumpere, doar catre persoane fizice sau juridice cu domiciliul ori sediul in tara noastra de cel putin cinci ani si care au desfasurat, tot timp de cinci ani, activitati agricole.

Legea 175/2020, stabileste ca“in cazul in care titularii dreptului de preemptiune nu isi manifesta intentia de a cumpara terenul, instrainarea prin vanzare a terenurilor agricole situate in extravilan se poate face catre persoanele fizice cu respectarea urmatoarelor conditii cumulative:

·   sa aiba domiciliul/resedinta situat/situata pe teritoriul national pe o perioada de cel putin cinci ani anterior inregistrarii ofertei de vanzare;

·   sa desfasoare activitati agricole pe teritoriul national pe o perioada de cel putin cinci ani, anterior inregistrarii acestei oferte;

·   sa fie inregistrate de autoritatile fiscale romane cu minimum cinci ani anterior inregistrarii ofertei de vanzare a terenurilor agricole situate in extravilan”.

Similar, legea stabileste ca si persoanele juridice vor avea de respectat, din octombrie, o serie de conditii la cumpararea de terenuri agricole, respectiv firmele vor trebui sa:

·   aiba sediul social si/sau sediul secundar situat pe teritoriul national pe o perioada de cel putin cinci ani anterior inregistrarii ofertei de vanzare;

·   desfasoare activitati agricole pe teritoriul national pe o perioada de cel putin cinci ani anterior inregistrarii ofertei de vanzare a terenurilor agricole situate in extravilan;

·   prezinte inscrisurile din care sa reiasa ca, din venitul total al ultimilor cinci ani fiscali, minimum 75% reprezinta venit din activitati agricole;

·   asociatul/actionarul care detine controlul societatii sa aiba domiciliul situat pe teritoriul national pe o perioada de cel putin cinci ani anterior inregistrarii ofertei de vanzare a terenurilor agricole situate in extravilan;

·   in cazul in care in structura persoanelor juridice, asociatii/actionarii care detin controlul societatii sunt alte persoane juridice, asociatii/actionarii care detin controlul societatii sa faca dovada domiciliului situat pe teritoriul national pe o perioada de cel putin cinci ani anterior inregistrarii ofertei de vanzare a terenurilor agricole situate in extravilan.

Legea 175/2020 mai stabileste si ca, atunci cand vor dori sa vanda un teren agricol achizitionat cu pana la opt ani inainte, vanzatorii vor trebui sa plateasca un impozit de 80% pe “suma ce reprezinta diferenta dintre pretul de vanzare si pretul de cumparare, in baza grilei notarilor din respectiva perioada”.

In cazul instrainarii directe sau indirecte, inainte de implinirea a 8 ani de la cumparare, a pachetului de control al societatilor care au in proprietate terenuri agricole situate in extravilan si care reprezinta mai mult de 25% din activele acestora, vanzatorul va avea obligatia de a plati un impozit de 80% din diferenta de valoare a terenurilor respective calculata pe baza grilei notarilor intre momentul dobandirii terenurilor si momentul instrainarii pachetului de control.

In acest caz, impozitul pe profit privind diferenta de valoare a actiunilor sau partilor sociale vandute se va aplica la o baza redusa proportional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective in activele fixe, orice dubla impozitare fiind interzisa.

Procedura de vanzare-cumparare:

In primul rand, procedura ce se va aplica, incepand din 13 octombrie 2020, la vanzarea si cumpararea terenurilor agricole situate in extravilanul localitatilor stabileste ca cel ce intentioneaza sa vanda un astfel de teren trebuie sa inregistreze, “la primaria din raza unitatii administrativ-teritoriale unde se afla terenul, o cerere prin care solicita afisarea ofertei de vanzare a terenului agricol situat in extravilan, in vederea aducerii acesteia la cunostinta preemptorilor” (a celor ce au drept de intaietate la cumparare).

Mentionam ca aceasta regula exista si in prezent, doar ca, din octombrie, se modifica perioada in care primaria este obligata sa afiseze oferta de vanzare. Concret, din toamna, primariile vor avea obligatia sa afiseze timp de 45 de zile lucratoare oferta de vanzare la sediu si, dupa caz, pe pagina de internet, in conditiile in care, in prezent, primariile sunt obligate sa afiseze o astfel de oferta timp de doar 30 de zile.

Ulterior, in cel mult zece zile lucratoare de la data inregistrarii cererii, primaria are obligatia sa anunte titularii dreptului de preemptiune, la domiciliul, resedinta sau, dupa caz, sediul acestora, despre inregistrarea ofertei de vanzare. In conditiile in care acestia nu vor putea fi contactati, notificarea se va face prin afisarea la sediul primariei sau pe site-ul primariei.

Subliniem faptul ca procedura exacta prin care se va face notificarea va fi publicata in urmatoarea perioada.

Referitor la cei ce au drept de intaietate la cumpararea unui teren agricol, acestia trebuie ca, “in termenul de 45 de zile lucratoare, sa isi manifeste in scris intentia de cumparare, sa comunice acceptarea ofertei vanzatorului si sa o inregistreze la sediul primariei unde aceasta a fost afisata”. Precizam ca o astfel de cerere va fi insotita si de documente din care sa rezulte dreptul de preemptiune.

In conditiile in care, in cele 45 de zile in care va fi afisata oferta de vanzare a terenului, mai multi preemptori de rang diferit sau de acelasi rang, cu conditia ca niciun alt preemptor de rang superior sa nu accepte oferta, isi manifesta in scris intentia de cumparare, la acelasi pret si in aceleasi conditii, departajarea se face utilizand lista ce contine, in esenta, ordinea in care se stabileste, in functie de ranguri, dreptul de intaietate la cumpararea terenurilor agricole (precizare facuta la inceputul articolului).

Potrivit Legii 175/2020, in cazul in care, in termenul de 45 de zile lucratoare, un preemptor de rang inferior ofera un pret superior celui din oferta de vanzare sau celui oferit de ceilalti preemptori de rang superior lui care accepta oferta, vanzatorul poate relua procedura, cu inregistrarea ofertei de vanzare cu acest pret.

In situatia in care, in cele 45 de zile in care a fost afisata oferta de vanzare la primarie, niciunul dintre cei ce au dreptul de intaietate nu-si anunta intentia de a cumpara terenul, acesta va putea fi vandut catre persoane fizice sau juridice cu domiciliul ori sediul in tara noastra de cel putin cinci ani si care au desfasurat, tot timp de cinci ani, activitati agricole.

Pe de alta parte, daca detinatorul terenului se razgandeste, pana la implinirea termenului de 45 de zile, si nu mai vrea sa-l vanda, va putea depune la primarie o cerere prin care solicita retragerea ofertei.

De asemenea, in acelasi termen, si titularii dreptului de preemptiune care si-au manifestat dorinta de a cumpara terenul pot renunta la actiune, depunand la primarie o cerere in acest sens.

Din octombrie, pentru nerespectarea dreptului de preemptiune la vanzarea de terenuri agricole se vor putea aplica amenzi de pana la 200.000 de lei, adica de doua mai mari decat cele actuale.

Masuri tranzitorii:

Dispozitiile privind procedurile referitoare la ofertele de vanzare, exercitarea dreptului de preemptiune, controlul aplicarii procedurii dreptului de preemptiune si procedura de emitere a avizelor necesare instrainarii terenurilor sunt aplicabile cererilor formulate dupa data intrarii in vigoare a prezentei legi, precum si cererilor aflate in curs de solutionare la aceasta data.

Baza legala:

–                       Codul Civil, cu modificarile si completarile ulterioare;

–                       Legea 175/2020 pentru modificarea si completarea Legii nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului;

–                       Legea 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului.

Mentiune !

–          dispozitiile actului normativ mentionat vor intra in vigoare la 60 de zile de la publicare, respectiv incepand cu data de 13 octombrie 2020.